ホテル特化型メディア

眠っていたデータから新たな付加価値を

京都府の客室単価が高水準で推移している。メトロエンジンリサーチのデータによると、2026年5月の府全体ADRは¥45,700と前年同月比+20.4%、6月も¥40,100で+16.4%と、東京都や大阪府を上回るYoY成長率を示している。とりわけ4月は¥50,300と、ほぼ¥50,000台に乗せた。本稿では、葵祭(5/15)前後の日次価格をミクロに解剖し、60年に一度の「丙午年」と神馬信仰という文化的文脈を踏まえながら、京都の高ADRが祭事連動なのかブランド強化のトレンドなのかをデータで検証する。

京都ADRは3都市の中で最も大きく上昇

まず月次の俯瞰から始めよう。直近15ヶ月の3都市ADR推移を並べると、京都府が東京都・大阪府の水準を一貫して上回り、しかも前年同月比の伸びでも最大であることが浮かび上がる。京都府の2026年5月ADRは¥45,700（前年同月比+20.4%）、6月は¥40,100（+16.4%）であり、特に4月の¥50,300（+18.6%）は10年以上にわたるOTA公開価格の集計においても異例の水準である。

一方で東京都の同月伸びは5月+14.2%・6月+15.1%、大阪府は5月+12.5%・6月+18.4%にとどまる。大阪府は万博期(2025年4-10月)からの反動を含むため単純比較は難しいが、京都府の上昇率は明らかに3都市の中で突出している。つまり京都は単に「祭事月だから高い」のではなく、「祭事のない月でも前年から大きく上昇している」のである。GW期間に絞った6都市の温度差についてはGW2026主要6都市ホテル価格YoY分析で都市別の真因を分解しており、本稿の月次トレンドと併せて読むと京都の特異性がより鮮明になる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（N=月平均1,500施設、京都府）

葵祭5/15の日次プレミアム — 平日比+16.8%、土曜は+30.3%

次にミクロのレンズで5月中旬を観察する。葵祭の本祭である路頭の儀は2026年5月15日(金)に京都御所から下鴨・上賀茂両神社まで巡行する。前後7日間(5/12〜5/18)の京都府ADR日次推移を見ると、5/12(火)¥44,100から5/14(木)¥49,100まで段階的に上昇し、5/15(金/葵祭)で¥51,500、5/16(土)で¥57,500とピークアウトする構造が確認できる。

5/15単体の上昇率を分解すると、平日基準(5/12)比で+16.8%、前年同日比で+19.2%である。これは葵祭プレミアムが価格に明確に反映されていることを示している。ただし注目すべきは5/16(土)の¥57,500であり、平日比+30.3%、前年同日比+29.1%と、葵祭日そのものを上回るピークを形成している。つまり「葵祭+週末」の相乗効果が需要を爆発させているのであって、葵祭単独の価格効果はおおむね+15〜20%の範囲と評価するのが妥当だろう。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（N=京都1,520-1,590施設、東京1,640-1,680施設、大阪900-940施設の日次集計）

3都市を並べると別の発見もある。京都府の5/15ジャンプ率(+16.8%)は、実は大阪府(+26.5%)に劣る。週末プレミアムの「変化幅」だけを切り取れば、京都が突出しているわけではないのである。京都の真価は変化幅ではなく「絶対水準の高さ」にある。同じ5/15で見ても、京都¥51,500に対し東京¥46,700、大阪¥32,300と、もともと10ポイント以上の単価優位を持っており、その上に祭事プレミアムが乗っている構図だ。

3都市5/15スナップショット

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

売切率で見る5/15の在庫タイト化 — 31.4%まで上昇

価格だけでなく在庫の引き締まり具合も併せて見る必要がある。京都府の5/12〜5/18の売切率推移を見ると、平日5/12時点では21.4%だったものが、5/15(葵祭日)に31.4%、5/16(土)に36.6%まで上昇する。これは多くの施設が販売プランを絞り込み始めていたことを意味し、価格上昇と在庫タイト化が同時進行していたことを示している。

ここで一点、注釈を加えたい。本記事における「売切率」とは、調査時点で予約受付を終了していた販売プランの割合である。施設全体の客室稼働率とは異なる指標であり、一般に売切率の上昇は施設側のプラン絞り込みと予約進捗の双方を反映する。葵祭のような事前需要が読みやすいイベントでは、施設側が早めに高単価プランへ集約させる動きも含まれていると考えられる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（N=京都府1,520-1,590施設の日次集計）

祇園祭・時代祭との対比 — 「祭事日」より「土曜日」が支配的

葵祭プレミアムを相対化するため、京都三大祭の他の二つ、祇園祭(7月)と時代祭(10月)の日次パターンも検証した。前年データ(2025年)を用いた理由は、本年7月・10月の販売はこれから本格化するためで、祭事の構造的特徴を抽出するには前年の確定値が適している。

祇園祭2025年7月では、宵山にあたる7/16(水)が¥42,700、山鉾巡行(前祭)の7/17(木)が¥39,800、対して同週末の7/19(土)が¥49,700、7/20(日)が¥47,200となった。つまり「祭事日(平日)」より「同週末」のADRが10〜25%高い。葵祭が金曜開催で土曜と連結したことが、5/16の¥57,500という飛び抜けたピークを生んだことを裏付ける構造である。

時代祭2025年10月でも同様で、本祭10/22(水)¥49,000に対し10/25(土)¥59,800と、土曜の方が22%高い。これらの結果から、京都の祭事プレミアムは「祭事日そのもの」より「祭事週末」に集中する性質が明確に見えてくる。葵祭の場合、たまたま2026年は5/15が金曜であり、これが翌日土曜と連結することで需要のピークが分厚く形成されたわけだ。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（N=京都府2025年日次データ、約1,440-1,580施設）

「丙午プレミアム」は存在するか — 神馬信仰と60年周期

2026年は60年に一度の「丙午（ひのえうま）」の年にあたる。丙は十干で火・陽、午は十二支で馬を表すため、丙午年は古来「馬」と「火」の象徴性が強調される特異な年とされる。京都ではこの周期に合わせて、神馬を祀る上賀茂神社・下鴨神社・藤森神社などが午年の参拝先として注目を集める。実際、葵祭の路頭の儀には乗尻(騎馬)、御馬(神馬代理)が含まれており、丙午年の今年は神馬への注目度が例年以上に高いとされる（出典：京都観光Navi、JR東海ツアーズ「葵祭2026」）。

では、この「丙午プレミアム」はデータ上どう確認できるのか。葵祭日5/15の前年同日比は+19.2%、京都5月全体のYoYは+20.4%である。一方、東京都5月のYoYは+14.2%にとどまる。この差分6.2ポイントが京都固有の上振れと言える。さらに京都全体の年内月次YoYを通年で見ると、3月+18.6%、4月+18.6%、5月+20.4%、6月+16.4%と、いずれも東京の同月YoYを上回る。つまり「丙午プレミアム」は単月の祭事だけでなく、年初から通年で京都市場を底上げしている可能性が高い。

もっとも、丙午年効果と単純なインバウンド復調・ホテル供給縮小・新規ラグジュアリーホテル開業の影響を厳密に分離することは難しい。星野リゾート・リート投資法人（3287）のポートフォリオ全体ADRも2026年2月時点で前年比+8.6%(出典：星野リゾート・リート月次運営状況)と上昇基調にあり、市場全体の上昇トレンドも京都の数字を底上げしている。京都で観測される+20%超のYoYのうち、市場全体起因が10ポイント弱、京都固有要因(祭事・丙午・ブランド強化)が10ポイント超と読み取るのが穏当だろう。

2026年京都の主要祭事カレンダーとADR水準

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成。祭事日付は京都市公式観光Navi。

このカレンダーから読み取れる重要な示唆は、2026年の京都三大祭は曜日配置が需要に大きく影響するということだ。葵祭は金曜開催で土曜と連結し最も恵まれた配置となったが、祇園祭の山鉾巡行は7/17(金)と前祭は金曜にあたるため、葵祭と類似のパターンが再現される可能性が高い。一方、時代祭10/22は木曜のため、需要ピークは祭事日ではなく前後の週末（10/24土・25日）に分散すると予想される。

REIT京都物件のADR水準 — ラグジュアリー帯が市場全体を引き上げる

市場全体の構造変化を裏付ける別の証拠として、REITが保有する京都物件のADRも確認しておきたい。星野リゾート・リート投資法人（3287）が運営する「星のや京都」の最新月次ADRは¥100,400、稼働率87.3%、RevPAR¥87,600(出典：星野リゾート・リート月次運営状況、2026年2月)である。一方、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）等が保有する四条エリアのミッドスケール物件ADRは¥16,000台にとどまる。同じ京都市場でもラグジュアリー帯とミッドスケール帯のADRには6倍超の格差があり、近年はラグジュアリー新規開業が市場全体の平均を押し上げている構造だ。

2025〜2026年にかけて京都市内では、ラグジュアリー・アッパーミッド帯の新規開業や改装が相次いでおり、ホテル供給ミックスそのものが上方シフトしている。これは葵祭や丙午年といった一過性のイベント要因とは独立した、構造的な「京都ブランド強化」のトレンドと位置づけられる。20%超のYoYには、こうした供給構成の高単価化が寄与している面も大きい。価格帯シフトの起点となった2026年3月の宿泊税改正前後の動きは京都市新宿泊税1ヶ月の検証で日次データから追跡しており、本稿の年間トレンドと連続して読むと供給構成の上方シフトがより立体的に把握できる。

考察 — 「丙午一過性」と「ブランド強化」の二重構造

本稿の検証結果を整理する。第一に、葵祭5/15の京都ADRは平日比+16.8%、前年同日比+19.2%と明確な祭事プレミアムを示しており、5/16(土)はさらに+30.3%まで跳ね上がる。第二に、ピーク形成は「祭事日そのもの」より「祭事直後の週末」が支配的であり、これは祇園祭・時代祭の前年データでも同様の構造が確認できる。第三に、京都5月のYoY+20.4%は東京の+14.2%を6ポイント上回るが、この差分には丙午年の宗教需要・神馬注目に加え、ラグジュアリー新規開業によるミックスシフトも寄与している。

つまり京都の高ADRは「丙午年だけの一過性」と「京都ブランド強化のトレンド」が二重に重なった結果である。一過性の部分は2027年以降に剥落するリスクがあるが、ブランド強化の部分は構造的に持続する可能性が高い。レベニューマネジメントの観点では、2026年の高水準を「ニューノーマル」と過大評価せず、丙午プレミアムの寄与を切り分けて来年の予算策定に反映させることが重要となる。一方で、葵祭・祇園祭・時代祭の三大祭は、曜日配置によってプレミアムの大きさが大きく変動することが今回のデータから明確になった。曜日と祭事日の組み合わせを織り込んだ価格設計こそが、京都市場における2027年以降の競争力を左右するだろう。なお関西圏全体のラグジュアリー需給バランスについては関西ラグジュアリーホテル需給の転換点がDBJ推計とOTA実勢の両面から構造的供給不足の現状を分析しており、京都ブランド強化の背景理解に有用である。

まとめ

京都の2026年5月ADR¥45,700・6月¥40,100という高水準は、葵祭プレミアム(+15〜20%)、丙午年効果による神馬・宗教需要の盛り上がり、そしてラグジュアリー新規開業によるブランド強化トレンドの三層が重なった結果と解釈できる。3都市の同月比較で京都だけがYoY+20%台に乗せたのは、最後の構造要因が大きい。一方、葵祭5/15の祭事プレミアムは確実に存在するが、需要ピークは「祭事日」より「祭事と連結する週末」に集中する傾向があり、これは京都三大祭に共通する構造である。レベニューマネジメントにおいては、丙午一過性と構造トレンドを切り分け、曜日と祭事の組み合わせを反映した価格設計が来年以降の鍵となる。

関連記事

• 宿泊市場動向 一覧
• リート関連記事
• インバウンド関連記事
• 葵祭(京都市公式観光Navi)
• 星野リゾート・リート投資法人